افزایش مالیات انتقال ملک در یونان: چالش جدید برای سرمایه‌گذاران ایرانی

دولت یونان در حال آماده‌سازی تغییری گسترده در نظام مالیاتی خرید ملک برای شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا است. نخست‌وزیر یونان در ششم سپتامبر ۲۰۲۶ اعلام کرد که مالیات انتقال ملک مسکونی برای خریداران از کشورهای ثالث از ۳ درصد به ۱۵ درصد افزایش خواهد یافت. وزارت دارایی یونان روز بعد جزئیات بیشتری منتشر کرد و تاریخ اجرا را اول ژوئیه ۲۰۲۷ اعلام نمود.

طبق اطلاعات منتشرشده، این افزایش مالیاتی تنها شامل افراد حقیقی می‌شود و خرید از طریق شرکت‌ها، املاک تجاری و زمین‌های بدون ساختمان را شامل نمی‌شود. همچنین افراد یونانی‌تبار، شهروندان اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا و اتباع خارجی که دارای وضعیت اقامت بلندمدت در یونان هستند از این افزایش معاف خواهند بود. با این حال، تا چهاردهم اکتبر ۲۰۲۶ هیچ لایحه قانونی رسمی منتشر نشده و جزئیات دقیق هنوز مشخص نیست.

محاسبه هزینه واقعی برای سرمایه‌گذاران

مالیات انتقال ملک در یونان بر اساس بالاترین مبلغ بین قیمت قراردادی و ارزش رسمی (ارزش هدف) ملک محاسبه می‌شود. در حال حاضر، نرخ مؤثر با احتساب عوارض شهرداری ۳.۰۹ درصد است که از اول ژوئیه ۲۰۲۷ به ۱۵.۴۵ درصد افزایش خواهد یافت.

برای یک آپارتمان ۲۵۰ هزار یورویی که در مسیر تبدیل کاربری برای ویزای طلایی مورد استفاده قرار می‌گیرد، مالیات از ۷,۷۲۵ یورو به ۳۸,۶۲۵ یورو افزایش می‌یابد - تفاوتی معادل ۳۰,۹۰۰ یورو. برای آپارتمانی به ارزش ۴۰۰ هزار یورو در مناطق خارج از آتیکا و تسالونیکی، مالیات از ۱۲,۳۶۰ یورو به ۶۱,۸۰۰ یورو می‌رسد. در مورد املاک ۸۰۰ هزار یورویی در آتیکا که حداقل مورد نیاز برای مسیر استاندارد ویزای طلایی در پایتخت است، مالیات از ۲۴,۷۲۰ یورو به ۱۲۳,۶۰۰ یورو می‌رسد - افزایشی برابر با ۹۸,۸۸۰ یورو.

طبق قوانین فعلی که تا سوم اکتبر ۲۰۲۶ تأیید شده‌اند، حداقل سرمایه‌گذاری برای ویزای طلایی در مناطق آتیکا، منطقه تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایر با بیش از ۳,۱۰۰ ساکن ۸۰۰ هزار یورو است و در سایر مناطق ۴۰۰ هزار یورو. مسیر ۲۵۰ هزار یورویی برای املاک تجاری تبدیل‌شده به مسکونی و ساختمان‌های ثبت‌شده تاریخی نیز وجود دارد.

زمان‌بندی و فرآیند خرید

نکته مهم این است که در سیستم حقوقی یونان، انتقال مالکیت زمانی اتفاق می‌افتد که سند نوتری امضا و سپس در اداره ثبت املاک ثبت شود. قرارداد رزرو، پرداخت پیش‌پرداخت یا پیش‌قرارداد به تنهایی مالکیت را منتقل نمی‌کند. مالیات انتقال باید قبل از امضای سند نهایی اظهار و پرداخت شود و دفتر اسناد رسمی بدون اثبات پرداخت، سند را امضا نخواهد کرد.

برای آماده‌سازی سند نهایی، مدارک متعددی لازم است: شماره مالیاتی یونانی خریدار، بررسی سوابق مالکیت، گواهی‌های مالیاتی فروشنده، گواهی انطباق ساختمان با پروانه ساخت، گواهی انرژی ساختمان و هویت الکترونیکی ساختمان. طبق تجربه وکلای یونانی، این فرآیند برای یک ملک مستعمل با مدارک کامل دو تا چهار ماه طول می‌کشد و برای واحدهای در حال ساخت مدت بیشتری می‌برد.

دولت هنوز مشخص نکرده که آیا قراردادهای امضاشده قبل از اجرای قانون محافظت خواهند شد یا خیر. وکلا توصیه می‌کنند که خریداران بر این فرض برنامه‌ریزی کنند که محافظت وجود نخواهد داشت و تاریخ مهم، تاریخ امضای سند نهایی است نه تاریخ رزرو یا پیش‌قرارداد.

تأثیر بر عرضه و تقاضا در بازار

یک اثر کمتر آشکار این تغییر مالیاتی، فشار بر عرضه املاک واجد شرایط برای ویزای طلایی است. بازار ویزای طلایی یونان قبل از این اعلامیه نیز با کمبود ملک مواجه بود. زمان‌بندی اعلام‌شده - نه ماه قبل از اجرا - بازار را از دو طرف تحت فشار قرار می‌دهد: خریداران خریدهای خود را به جلو می‌آورند، در حالی که سازندگان که برای فروش نیاز به مجوزها و مدارک تغییر کاربری دارند، زمان و انگیزه کمی برای راه‌اندازی پروژه‌های جدید قبل از تغییر نرخ خواهند داشت.

برای ساختمان‌های جدید، مالیات بر ارزش افزوده ۲۴ درصدی که معمولاً اعمال می‌شود تا پایان سال ۲۰۲۶ تعلیق شده و به جای آن مالیات انتقال دریافت می‌شود. یک پیش‌نویس قانون که از ۱۸ اکتبر تا اول نوامبر ۲۰۲۶ در مشاورت عمومی بود، این تعلیق را تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۷ تمدید می‌کند، اگرچه این هنوز به تصویب نرسیده است.

این خبر برای ایرانیان چه معنایی دارد؟

شهروندان ایرانی که به عنوان اتباع کشور خارج از اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا محسوب می‌شوند، مستقیماً تحت تأثیر این افزایش مالیاتی قرار خواهند گرفت. برای سرمایه‌گذارانی که برنامه دریافت ویزای طلایی یونان را دارند، این تغییر می‌تواند هزینه کل سرمایه‌گذاری را به میزان قابل توجهی افزایش دهد.

با توجه به اینکه دارندگان ویزای طلایی وضعیت اقامت بلندمدت ندارند، به نظر می‌رسد معافیت اعلام‌شده شامل آنها نمی‌شود. این موضوع به‌ویژه برای مسیر ۲۵۰ هزار یورویی که محبوب‌ترین گزینه برای متقاضیان ویزای طلایی است، هنوز کاملاً روشن نیست و باید در متن نهایی قانون مشخص شود.

سرمایه‌گذاران ایرانی که در حال بررسی گزینه خرید ملک در یونان هستند، اکنون با یک پنجره زمانی محدود مواجه‌اند. کسانی که می‌خواهند از نرخ فعلی ۳.۰۹ درصد استفاده کنند، باید فرآیند خرید را به گونه‌ای برنامه‌ریزی کنند که سند نهایی قبل از اول ژوئیه ۲۰۲۷ امضا و ثبت شود. با توجه به اینکه فرآیند کامل خرید ملک در یونان حداقل دو تا چهار ماه زمان می‌برد، شروع فرآیند در بهار ۲۰۲۷ ممکن است دیر باشد.

خریدارانی که قبلاً پیش‌پرداختی برای واحدهای در حال ساخت پرداخته‌اند، باید از سازنده تاریخ تکمیل پیش‌بینی‌شده، وضعیت پروانه ساخت و تاریخ امضای سند مالکیت افقی را به صورت کتبی درخواست کنند. اگر تکمیل به بعد از ژوئن ۲۰۲۷ موکول شود، تفاوت مالیاتی به عهده خریدار خواهد بود مگر اینکه قرارداد صراحتاً چیز دیگری مقرر کرده باشد.

برخی گزارش‌ها اشاره می‌کنند که خرید از طریق شرکت ممکن است از این افزایش مالیاتی خارج باشد، اما تأسیس شرکت یونانی هزینه‌های راه‌اندازی، موقعیت مالیاتی خاص خود و پیامدهایی برای درخواست ویزای طلایی دارد. آیا قانون نهایی شامل قوانین ضد اجتناب برای شرکت‌ها خواهد بود یا خیر، هنوز مشخص نیست.

مهم است که تأکید شود این تغییرات هنوز به قانون تبدیل نشده‌اند. لایحه باید از مشاورت عمومی عبور کند و در پارلمان به رأی گذاشته شود. انتخابات پارلمانی در بهار ۲۰۲۷ برگزار خواهد شد که یک متغیر سیاسی به جدول زمانی اضافه می‌کند. تا زمانی که متن نهایی منتشر و تصویب شود، جزئیات دقیق معافیت‌ها و رفتار با معاملات در حال انجام قطعی نیست.

برای هر تصمیم سرمایه‌گذاری، بررسی منابع رسمی یا مشاوره با وکیل دارای مجوز در یونان توصیه می‌شود.

پرسش‌های متداول

آیا این افزایش مالیاتی حداقل سرمایه‌گذاری ویزای طلایی را تغییر می‌دهد؟

خیر، حداقل مبالغ سرمایه‌گذاری برای ویزای طلایی تغییری نکرده است. همچنان ۸۰۰ هزار یورو در مناطق پرتقاضا، ۴۰۰ هزار یورو در سایر مناطق و ۲۵۰ هزار یورو برای مسیرهای خاص باقی می‌ماند. تنها هزینه رسیدن به این آستانه‌ها به دلیل افزایش مالیات بالاتر می‌رود.

اگر الان پیش‌پرداخت کرده باشم، چه اتفاقی می‌افتد؟

پرداخت پیش‌پرداخت یا امضای پیش‌قرارداد به تنهایی مالکیت را منتقل نمی‌کند. تاریخ مهم، تاریخ امضا و ثبت سند نهایی نزد دفتر اسناد رسمی است. دولت هنوز مشخص نکرده که آیا معاملات در حال انجام محافظت خواهند شد. بهتر است فرض کنید که محافظتی وجود نخواهد داشت و سند باید قبل از اول ژوئیه ۲۰۲۷ تکمیل شود.

آیا خرید از طریق شرکت راه حلی است؟

بر اساس اعلامیه‌های دولت، خرید از طریق شرکت‌ها از این افزایش مالیاتی خارج است. با این حال، تأسیس شرکت یونانی هزینه‌های راه‌اندازی، تعهدات مالیاتی جداگانه و پیامدهایی برای درخواست ویزای طلایی دارد. آیا قانون نهایی شامل قوانین ضد اجتناب خواهد بود هنوز مشخص نیست. این یک ساختار قانونی است اما رایگان نیست.

چه زمانی این قانون نهایی می‌شود؟

تا چهاردهم اکتبر ۲۰۲۶ هیچ لایحه‌ای منتشر نشده بود. لایحه باید از مشاورت عمومی عبور کند و در پارلمان به رأی گذاشته شود. انتخابات پارلمانی در بهار ۲۰۲۷ برگزار می‌شود که ممکن است بر زمان‌بندی تأثیر بگذارد. تغییرات و اصلاحات تا زمان تصویب نهایی امکان‌پذیر است.

آیا برای شهروندان ایرانی معافیتی وجود دارد؟

بر اساس اطلاعات اعلام‌شده، معافیت‌ها شامل شهروندان اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا، یونانی‌تباران و اتباع خارجی با وضعیت اقامت بلندمدت در یونان است. شهروندان ایرانی که این شرایط را ندارند، تحت تأثیر افزایش مالیاتی قرار خواهند گرفت. دارندگان ویزای طلایی وضعیت اقامت بلندمدت ندارند، بنابراین به نظر نمی‌رسد معافیت شامل آنها شود.