با آغاز سال 2025، بازار املاک سنگاپور با تحولات قابل توجهی دست‌وپنجه نرم می‌کند که پیش‌بینی‌های قبلی در مورد بازار آرام را به چالش می‌کشد. حل کمبود مسکن و کاهش قیمت املاک در سال 2024 پیش‌بینی می‌شد که اوضاع در سال 2025 آرام‌تر باشد. با این حال، افزایش علاقه خریداران در اواخر سال 2024، ناشی از کاهش نرخ بهره وام مسکن و روند صعودی مداوم در فروش مجدد هیئت مسکن و توسعه (HDB) بود. در اینجا 6 روند کلیدی ملک می‌آید که احتمالا بازار ملکی سنگاپور را در سال جاری شکل می‌دهد.
1. تجدید حیات بازار املاک سنگاپور در منطقه مرکزی (CCR)
بازار املاک سنگاپور در منطقه مرکزی (CCR) به دنبال اقدامات سخت‌گیرانه در سال 2023 با کاهش رشد مواجه شد. قوانینی که عوارض اضافی خریدار (ABSD) را برای خارجی‌ها از 30 درصد به 60 درصد افزایش داد. این قانون به طور نامتناسبی بر منطقه CCR تاثیر گذاشت، جایی که خریداران خارجی نقش پررنگ‌تری دارند. این امر به منطقه خارجی مرکزی (OCR) و بقیه منطقه مرکزی (RCR) اجازه داد تا عملکرد بهتری داشته باشند.
با این حال، سال 2025 قرار است شاهد فعالیت مجدد در CCR باشد. پیشرفت‌های کلیدی مانند یک کاندو و هتل مسکونی لوکس در کنار راه‌اندازی‌های بزرگ در هالند درایو و رابرتسون واک قرار است وارد بازار شوند. علاوه بر این، شرکت‌های CDL و Mitsui Fudosan تعداد 740 واحد مسکونی و 290 آپارتمان اجاره‌ای طولانی‌مدت را با سرمایه‌گذاری 1.107 میلیارد دلار در جاده Zion عرضه می‌کنند.
2. عدم اطمینان بازار املاک سنگاپور به نرخ بهره وام مسکن
کاهش نرخ بهره در اواخر سال 2024، علاقه خریداران را در بازار املاک سنگاپور دوباره برانگیخت. زیرا وام‌های مسکن وابسته به میانگین نرخ یک‌شبه سنگاپور (SORA) مقرون به صرفه‌تر شدند. با این حال، این روند ممکن است در سال 2025 به دلیل بی‌ثباتی اقتصادی جهانی، به‌ویژه در ایالات متحده با اختلالاتی مواجه شود.
آشفتگی سیاسی و افزایش احتمالی تعرفه‌ها در دولت جدید ایالات متحده می‌تواند باعث افزایش تورم شود و فدرال رزرو را مجبور به حفظ یا افزایش نرخ‌ها کند. در حالی که تنها کاهش سطح نرخ حدود 0.5 درصد برای سال 2025 انتظار می‌رود، این عدم اطمینان می‌تواند به طور قابل توجهی بر تقاضای خریداران تاثیر بگذارد.
3. افزایش نگرانی‌ها در مورد قیمت‌های بازار املاک سنگاپور
علیرغم پیش‌بینی‌ها، آپارتمان‌های فروش مجدد (HDB) همچنان انتظارات بازار املاک سنگاپور را نادیده می‌گیرند. آپارتمان‌ها از قیمت‌های کاهنده عبور کرده‌اند؛ به طوری که قیمت یک واحد 3 اتاق در «بیدادری» به 900.000 دلار رسیده است و واحدهای دیگر از مرز 1.5 میلیون دلار عبور کرده‌اند.
انتظار می‌رود تعداد آپارتمان‌هایی که در سال 2025 به حداقل دوره اشغال (MOP) خود می‌رسند به تنها 7000 واحد کاهش یابد. امری که فاصله بسیار زیادی با تولید بیش از 50.000 آپارتمان در سال‌های 2020 و 2021 دارد. این عرضه محدود، همراه با تقاضای مداوم، احتمالا حفظ خواهد شد تا قیمت‌های فروش مجدد بالا برود.
4. چالش هزینه‌های مستغلات جایگزین در بازار املاک سنگاپور
افرادی که به دنبال انتقال از آپارتمان HDB به املاک خصوصی در بازار املاک سنگاپور هستند، نیاز به جهش مالی بیشتری دارند. کاندوهای جدید در اندازه خانواده اکنون اغلب بیش از 2.1 میلیون دلار قیمت دارند، در حالی که همتایان فروش مجدد بین 1.6 تا 1.8 میلیون دلار متغیر هستند.
حتی با افزایش قیمت‌های فروش مجدد HDB، بسیاری از صاحبان خانه‌ها به‌سختی می‌توانند این شکاف را پر کنند. این روند همچنین می‌تواند کل بازار را تضعیف کند، زیرا مالکان تمایلی به فروش ندارند تا با هزینه‌های بالای املاک جایگزین هنگام خرید ملک دوم دست‌وپنجه نرم کنند.
5. سردرگمی در مورد نرخ هماهنگ پس از GFA
هماهنگی اخیر قوانین مساحت ناخالص (GFA) سردرگمی در بازار املاک سنگاپور ایجاد کرده است. بر اساس قوانین جدید، فضاهای غیرقابل زندگی مانند طاقچه‌های تهویه مطبوع و فضاهای خالی طبقات از GFA یک واحد مستثنا می‌شوند. امری که با وجود تغییری نکردن قیمت کل، منجر به افزایش قیمت در هر فوت مربع (PSF) می‌شود.
به عنوان مثال، واحدی با قیمت 2.1 میلیون دلار ممکن است اندازه ظاهری آن از 1000 فوت مربع به 800 فوت مربع کاهش یابد و psf آن از 2100 دلار به 2625 دلار برسد. این امر باعث شده است تا کاندوهای جدیدتر نسبت به همتایان قدیمی خود کوچک‌تر و گران‌تر باشند.
6. واحدهای بزرگ‌تر و قیمت‌های PSF بالاتر
تقاضا برای واحدهای بزرگ‌تر در بازار املاک سنگاپور تا سال 2025 ادامه دارد. سازندگان واحدهای خانوادگی مانند آپارتمان‌های 3 و 4 خواب را با نرخ PSF بالاتری نسبت به واحدهای کوچک‌تر قیمت‌گذاری می‌کنند.
