پس از پایان یک برنامه بزرگ وام مسکن با یارانه دولتی، بازار مسکن در روسیه رو به خنک شدن است، زیرا نرخ‌های بهره بالا به‌شدت حجم وام را کاهش داده و تقاضا را محدود کرده است. این امر رشد قیمت فروش را در تحلیل بازار املاک مسکونی روسیه کاهش می‌دهد. این نمای کلی گسترده از راهنمای املاک جهانی، جنبه‌های کلیدی بازار مسکن روسیه را پوشش می‌دهد و نگاهی دقیق‌تر به آخرین تحولات و روندهای بلندمدت آن دارد.
قیمت در بازار املاک مسکونی روسیه
قیمت املاک مسکونی در بازار روسیه همچنان در حال افزایش است. اگرچه سرعت رشد به دلیل لغو برنامه جهانی یارانه وام مسکن و سخت‌تر شدن شرایط برای وام‌های تجاری کاهش می‌یابد.
طبق گزارش سرویس آمار ایالتی فدرال (روساستات)، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن جدید در سه ماهه سوم سال 2024 به 175.076 روبل (1962 دلار آمریکا) رسید. این امر نشان‌دهنده افزایش 2.28 درصدی در سه ماهه آخر 2024 (0.27 درصد با احتساب تورم) و 30.56 درصد افزایش سالانه (20.22 درصد با احتساب تورم) است.
در همین حال، قیمت‌های ثانویه در بازار املاک مسکونی روسیه به طور متوسط 111.261 روبل (1247 دلار آمریکا) به ازای هر مترمربع بود که 8.38 درصد (0.98 درصد با احتساب تورم) در بازه سه ماهه و 17.79 درصد در بازه سالانه (8.38 درصد با احتساب تورم) افزایش یافته است.
تاثیر قیمت مستغلات نوساز در بازار املاک مسکونی روسیه
افزایش شدید قیمت مسکن نوساز یکی از نگرانی‌های کلیدی بود که قبلا توسط بانک مرکزی روسیه در رابطه با برنامه طولانی‌مدت یارانه وام مسکن مطرح شد. چرا که این امر شکاف قیمتی قابل توجهی را بین بازارهای اولیه و ثانویه ایجاد می‌کرد.
دولت روسیه انتظار داشت که این شکاف در بازار املاک مسکونی روسیه پس از پایان برنامه در 1 ژوئیه 2024 کاهش یابد. با این حال، داده‌های Rosstat روند مخالف را نشان می‌دهد و در پایان سه ماهه سوم 2024، تفاوت قیمت حتی بیشتر هم شد. به طوری که میانگین هزینه مسکن جدید 57.3 درصد از قیمت‌های بازار ثانویه، در مقایسه با 55.4 درصد در زمان لغو برنامه پیشی گرفت.
اوضاع بازار املاک مسکونی روسیه شهرهای بزرگ
در مسکو، قیمت مسکن اولیه به 345.406 روبل (3871 دلار آمریکا) در هر مترمربع رسید. امری که از رشد حاشیه‌ای 0.11 درصدی سه ماهه و 6.33 درصدی نسبت به سال 2023 حکایت دارد. در مقابل، قیمت مسکن ثانویه نسبت به فصل قبل 0.16 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل 4.43 درصد کاهش یافت.
در سنت پترزبورگ، پویایی قیمت بازار املاک مسکونی روسیه قوی‌تر بود. به طوری که قیمت‌های بازار اولیه با افزایش 4.89 درصدی در فصل و 27.45 درصد نسبت به سال قبل به 271.951 روبل (3048 دلار آمریکا) در هر مترمربع رسید. در حالی که قیمت‌های بازار ثانویه 1.94 در بازه سه ماهه و 17.23 درصد در بازه سالانه به 204.849 روبل (2296 دلار آمریکا) در هر مترمربع افزایش یافت.
پیش‌بینی کارشناسان از بازار املاک مسکونی روسیه
کارشناسان صنعت املاک پیش‌بینی می‌کنند که رشد متوسط قیمت در بازار اولیه در سال 2025 ادامه خواهد داشت. این امر علی‌رغم کاهش پیش‌بینی‌شده در فروش به دلیل لغو برنامه جهانی وام مسکن یارانه‌ای، شرایط سخت‌تر برای برنامه‌های وام مسکن هدفمند، نرخ‌های تجاری بالاتر وام مسکن و کاهش راه‌اندازی پروژه‌های جدید است.
تحلیلگران DOM.RF در سال 2024 افزایش قیمت در بازار املاک مسکونی روسیه را برای همسویی بیشتر با تورم پیش‌بینی کردند. یکی از نمایندگان Expert RA در این باره خاطرنشان کرد: «کاهش قابل توجه قیمت در سال 2025 بعید است. البته رشد قیمت در شرایط فعلی اقتصاد کلان کمی کند می‌شود، اما انتظار داریم که به دلیل افزایش هزینه‌های پروژه برای توسعه‌دهندگان، افزایش به صورت اندک ادامه یابد.»
کارشناسان علاوه بر این، پتانسیل تخفیف‌های محلی در املاک در حال ساخت را برجسته کردند. امری که احتمالا به جای انعکاس روندهای گسترده‌تر بازار، بیشتر بر محور بازاریابی باقی می‌ماند.
اوضاع بازار ثانویه املاک مسکونی روسیه
بازار ثانویه همچنین با فشار ناشی از هزینه‌های بالای وام مسکن مواجه است. به طوری که برخی از فروشندگان را وادار به انتقال از فروش به اجاره می‌کند. تحلیلگران رکود قیمت را در این بخش در طول سال 2025 پیش‌بینی می‌کنند.
الکسی پوپوف، رئیس Cian Analytics در مصاحبه با RBC گفت: «ما انتظار داریم حرکت قیمت نزدیک به صفر، با کاهش احتمالی در مکان‌های خاص از سه ماهه دوم سال 2025 آغاز شود.» او تاکید کرد که مناطقی با رقابت شدید و عرضه فراوان، به‌ویژه مناطقی مانند مسکو، حومه مسکو و سن‌پترزبورگ که نرخ بالایی از پیشرفت‌های عمرانی اخیرا تکمیل شده دارند، به احتمال زیاد شاهد کاهش قیمت خواهند بود. امری که تاثیر شگرفی در بازار املاک مسکونی روسیه در سال 2025 خواهد داشت.
